銀監(jiān)會(huì)下發(fā)特急文 房地產(chǎn)公司信托融資遇變數(shù)
來源： 時(shí)間：2006-08-25
數(shù)日前，上市公司G億城發(fā)布公告，披露公司與中泰信托簽署的信托融資計(jì)劃已經(jīng)到期，公司將安排子公司溢價(jià)9%受讓中泰信托所持有的天津億城的股權(quán)。G億城的信托融資計(jì)劃此時(shí)到期，可謂趕得比較巧，因?yàn)榫驮诓痪们埃y監(jiān)會(huì)剛下發(fā)了54號(hào)“特急文件”，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，其中特地提到，附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托，也需執(zhí)行去年相關(guān)文件對(duì)于房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)格要求。這使房地產(chǎn)公司的信托融資環(huán)境陡遇變數(shù)。
信托融資為數(shù)不少
資金需求巨大的房地產(chǎn)公司，借助信托渠道進(jìn)行融資的為數(shù)不少。光大證券的研究員趙強(qiáng)表示，這在上市公司中非常普遍，如萬科、金地等知名公司均與信托公司有過合作。他表示，在監(jiān)管部門政策收緊的形勢(shì)下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)萎縮，房地產(chǎn)公司借錢更難的可能性是存在的，畢竟目前很多信托是在打政策擦邊球?yàn)榉康禺a(chǎn)公司融資。
不過，廈門信托的林禮宜則認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體將受到較大影響，但上市公司影響相對(duì)較弱，因?yàn)槟苌鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)一般實(shí)力較強(qiáng)，資質(zhì)較好，此外也擁有更豐富融資渠道。他同時(shí)指出，貸款并不算真正的房地產(chǎn)信托，Reits那種形式才更純粹一點(diǎn)。
但信托環(huán)境的變更，必然還是會(huì)對(duì)上市公司融資帶來一些不利。就在數(shù)日前，上海一家房地產(chǎn)公司宣布收購一家信托公司將近30%的股權(quán)。公司在相關(guān)公告中表示，進(jìn)行此次交易的目的是為了開展多元經(jīng)營，利用行業(yè)間的互補(bǔ)加強(qiáng)公司間的互補(bǔ)性，并指出該信托公司在房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及明顯的投融資優(yōu)勢(shì)將給公司的發(fā)展帶來新的生機(jī)和活力。不過，有業(yè)內(nèi)人士就此指出，在銀監(jiān)會(huì)“54號(hào)文”出臺(tái)之后，收購信托公司股權(quán)對(duì)該公司融資沒有多少幫助。
股權(quán)信托門檻加高
銀監(jiān)會(huì)8月初下發(fā)的54號(hào)文件將“附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托”定性為間接貸款，這種股權(quán)信托，從G億城身上可以看到兩例。
2005年6月，G億城決定聯(lián)合另兩方股東及中泰信托對(duì)旗下控股公司天津億城進(jìn)行增資擴(kuò)股，在這一過程中，由中泰信托發(fā)行預(yù)計(jì)總規(guī)模為14000萬元，期限12個(gè)月的集合資金信托計(jì)劃，用于向天津億城增資。同時(shí)，又約定信托計(jì)劃期滿后，由G億城或指定方全額受讓中泰信托持有的出資。今年8月22日，G億城宣布，信托計(jì)劃已經(jīng)屆滿終止，將由全資子公司BEIJING億城及一無關(guān)第三方共同溢價(jià)受讓中泰信托所持有的天津億城股權(quán)。此外，今年6月，G億城還披露將對(duì)江蘇億城安排類似的信托融資。
廈門信托從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的林禮宜告訴記者，目前信托公司對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資方式主要有直接貸款和股權(quán)投資這兩種，后者大多呈現(xiàn)為上述帶股權(quán)回購條款的投資形式，實(shí)質(zhì)上，這是去年銀監(jiān)會(huì)“212號(hào)文件”以來，信托公司為了避開嚴(yán)格監(jiān)管而將信托貸款變換為股權(quán)投資。由于開發(fā)商將溢價(jià)回購股份，信托公司的資金最后還是可以退出。
“212號(hào)文件”即《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，由銀監(jiān)會(huì)于2005年9月下發(fā)，要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)的貸款必須滿足房地產(chǎn)公司35%資本金到位、“四證”齊全和開發(fā)商“二級(jí)資質(zhì)”等條件。但林禮宜告訴記者，“能達(dá)到這三項(xiàng)條件意味著開發(fā)商實(shí)力已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了，在這種條件下可以去銀行借款，何況銀行利率更低”。這意味著，房地產(chǎn)公司正是因?yàn)樵阢y行借不到錢，才去信托公司融資。在直接貸款門檻提高的情況下，信托公司就推出股權(quán)投資，但目前監(jiān)管層顯然也對(duì)此開始限制。
監(jiān)管尺度將是關(guān)鍵
盡管信托公司的間接貸款在銀監(jiān)會(huì)的新規(guī)面前可能遭遇冰凍，但是有信托公司人士在分析相關(guān)文件時(shí)認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)對(duì)附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托著墨不多，這可能為將來政策執(zhí)行上留下空間。
該人士指出，信托公司為房地產(chǎn)公司提供的融資，其實(shí)還有很多復(fù)雜形式，如房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)，開發(fā)到一半時(shí)，由信托公司購買預(yù)售房，但不過戶，開發(fā)商拿到資金后再繼續(xù)開發(fā);又如信托公司先提供直接貸款，讓房地產(chǎn)公司滿足資本金條件后再對(duì)其進(jìn)行股權(quán)投資;或者，避開監(jiān)管層最關(guān)注的集合資金信托，而采用單一委托的信托形式提供資金等。在這種種組合拳之下，監(jiān)管層如果界定“間接貸款”，就看各地監(jiān)管部門的把握尺度了。
不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，雖然近兩年房地產(chǎn)信托發(fā)展較快，但信托公司也懂得要控制風(fēng)險(xiǎn)，而回過頭來，房地產(chǎn)公司對(duì)于信托融資的依賴程度并不是很深，信托只是它們的可選項(xiàng)之一。未來一段時(shí)間，這些公司是否還會(huì)選擇這個(gè)“可選項(xiàng)”，值得持續(xù)關(guān)注。
(xintuo摘自《上海證券報(bào)》)